6.27 대출 규제 폭탄! 서울 집은 멀어지고 조호바루가 뜬다

6.27 대출 규제 폭탄! 서울 집은 멀어지고 조호바루가 뜬다

2025년 6월 27일, 정부는 전례 없는 강도의 '6.27 부동산 대책'을 발표했습니다. 규제 핵심은 단 하나—대출 봉쇄. 이로 인해 수도권 실수요자들의 내집 마련 문턱은 극단적으로 높아졌고, 많은 사람들은 "이제 서울은 끝났다"고 말하고 있습니다.

1. 서울은 왜 더 멀어졌는가?

• 주담대 최대 한도: 6억 원 고정 – 평균 매매가 13억 이상인 서울에선 턱없이 부족
• 2주택자 대출 금지, 실거주 의무 전입
• 갭투자 차단: 전세 끼고 매입 불가
• 생애최초도 축소: LTV 80% → 70%, 보금자리론 한도↓

더 이상은 "대출 받아서 서울 아파트 산다"는 공식이 통하지 않게 되었습니다.

2. 대안은? 조호바루가 있다

말레이시아 남단, 싱가포르와 국경을 맞댄 도시 조호바루(Johor Bahru)는 지금도 저평가된 채 기회를 기다리고 있습니다.

• 🏠 저렴한 가격: RM 400,000 ~ RM 600,000 (한화 1.4억 ~ 2.1억)
• 💰 임대 수익률 5~7%: 한국보다 확실한 임대 수익
• 🚄 RTS 싱가포르 연결 고속철: 2026년 완공 예정
• 🌏 경제특구 JS-SEZ 지정: 중장기 성장 기대

💡 외국인 구매 조건도 꼭 확인하세요

조호르(Johor) 주는 말레이시아에서 외국인 부동산 투자가 활발한 지역이지만, 외국인에겐 최소 구매 기준가가 존재합니다.

지역	외국인 최소 구매가
조호르 (일반구역)	RM 1,000,000
조호르 (국제구역, International Zone)	RM 2,000,000
세랑고르 (Selangor)	RM 2,000,000
쿠알라룸푸르 (KL)	RM 1,000,000
말라카 (Melaka)	RM 500,000

✅ 조호르에는 외국인을 위한 국제구역 (International Zone)이 따로 있으며, 이 구역에서는 최소 RM 2,000,000 (약 6.2억 원) 이상의 부동산만 외국인이 구매할 수 있습니다.

예시: Medini, Forest City, R&F Princess Cove 등 싱가포르 인접 개발지구
반면 일반구역에서는 RM 1,000,000 이상이면 매입 가능하므로, 구역 구분을 꼭 확인해야 합니다.

3. 서울 vs 조호바루 비교

항목	서울	조호바루
평균 매매가	13억 이상	1.4억 ~ 3.5억
대출 가능성	6억 제한, 조건 많음	현금 or 외국인용 금융
임대 수익률	3% 내외	5~7%
미래 호재	규제 불확실	RTS·SEZ 등 확정 호재

4. 결론

6.27 대책은 명백히 현금 부자들을 위한 정책이 되었고, 대출에 의존하던 실수요자들은 더 깊은 좌절을 느끼고 있습니다. 하지만 눈을 해외로 돌리면, 조호바루라는 저평가된 시장이 있습니다.

서울을 포기한 당신에게, 조호바루는 지금 가장 현실적인 대안입니다.
다만, 외국인 구매 기준가와 국제구역 조건은 반드시 숙지하고 접근해야 합니다.