3월달은 주식시장에서 정말 핫한 이슈들이 많았어요. CS의 부도 & UBS합병. 그리고 도이체방크 CDS프리미엄 반등으로 인한 부도설, 그리고 SVB 은행 & Signature bank의 파산. 여러가지로 정말 시끄러운 한 달이었습니다.
하지만 여기에 이제는 상업용부동산 너마저..
오늘은 미국의 상업용부동산에 대해서 알아보고자 합니다.
1. 미국의 상업용 부동산 얼마나 위험할까?
지금 여러분들도 체감할 수 있다시피 요즘 전 세계적으로 고금리 때문에 대출이자가 너무 높아져서 부동산의 가치가 계속 하락하고 있는 추세입니다. 그러면서 대출받을 수 있는 기준도 올라가서 부동산 공실률도 많아지고 있는 추세라고 합니다.
출처: 서울경제 회색 그래프는 2019년 4분기 파란색 그래프는 2022년 4분기
위 사진을 보시다시피 샌프란시스코 같은 경우 금리가 대체적으로 안정적이어서 공실률이 그렇게 많지가 않았는데 코로나 이후 금리를 올리면서 5%대의 공실률이 20%를 기록하면서 문제가 되었습니다.
그리고
출처: 블룸버그
CRE는 Commercial Real Estate 의 약자로 그래프를 보시면 은행에서의 대출이 계속해서 증가하고 있는데 그 이야기는 신규대출이 지금은 많이 발생할 수 없는 구조이고 대출을 해왔던 사람들이 계속 한다는 건데 뭔가 지금 부족해서 대출을 더 받아가고 있는 상황이라고 볼 수 있습니다. 그래서 위험하다고 볼 수 가 있는거죠.
2. 미국 상업용 부동산의 공실률이 제 2의 금융위기로 번질까?
고금리와 코로나로 인해서 상업용 부동산 가격이 이미 25%정도 하락을 했는데 그걸 기초로해서 만들어놓은 리츠(REITS) 상품들이 있는데 투자자들이 그 리츠상품을 공매도를 치고 있는 상황이고 그 상업용 부동산을 적극적으로 대출해준 은행이 지역 중소은행인 겁니다. 예를들면 앞서 파산한 (SVB은행이라던가... )
그래서 중소형 은행들의 CRE에 대한 대출이 증가함으로써 부실대출의 의혹이 있는 것이 아니냐? 그래서 저는 도이체방크가 주요의제로 다뤄져야하는 것이 아니라 미국에 있는 중소형 은행이 정말 위험하다고 생각합니다.
부동산 가격의 하락으로 -> LTV 담보대출비율자체가 적어진다 -> 하지만 공실률은 높다 -> 근데 은행에서 대출은 받아야 하는데 은행에서 LTV 담보대출비율이 적어서 안된다.
그리고 이런 영향으로 인해서 헷지펀드 회사들이나 공매도 기관들이 상업용부동산과 관련된 REITS에다 공매도를 많이 치고 있습니다.
3. 미국상업용 부동산 REITS 지금 공매도를 쳐야하나?
XLRE & IYR 이것은 REITS 상품을 묶어서 ETF로 파는 상품이름인데 2017년 부터 2023년까지의 그래프입니다. 이것은 롱텀차트인데 약 5년 이상의 그래프인데도 불구하고 아직까지 수익을 내고 있죠. 꽤나 안정적인 ETF라고 할 수 있습니다. 그리고 DRV는 REITS상품의 인버스인데 쉽게 말하면 공매도라고 할 수 있습니다.
이 그래프는 DRV 인버스 기준으로 해서 그린 차트인데 보시다 시피 이런 걸 롱 포지션으로 잡으면 반드시 손해가 나므로 왠만하면 인버스는 롱 포지션으로 잡지마세요. ㅎㅎ 요건 참고입니다. :) 음 이건 제 개인적인 의견이지만 이미 이게 뉴스에 도이치방크가 상업용 부동산 대출에 대한 Exposure가 많았다고 이미 알려져서 이 차트가 뉴스에 반영된 게 아닐까... 해서... 저는 이미 숏 포지션을 잡기엔 늦었다라고 생각합니다.
4. 요약정리
미국의 금리가 올라서 상업용 부동산 가치가 많이 떨어짐
지금은 신규대출이 아니라 대출을 해왔던 사람들이 대출을 계속 진행하고 있는데 이 의미는 뭔가가 부족하니까 계속 대출을 하는 거라고 봄
부동산의 가격이 하락하면 FED는 LTV대출에 손을 댈 것이고 그렇게 되면 LTV 담보대출 비중이 적어지는데 채무자가 좀 더 대출을 받아야하는 상황에서 은행에서 대출이 막히게 된다면 채무자는 돈을 갚을 수 없는 처지가 되고 은행은 파산에 이르게 됨
그런 영향으로 많은 투자자들이 REITS ETF에 공매도를 치고 있음
오늘은 상업용 부동산의 위기에 대해서 설명드렸는데 잘 이해가 되실까요?
참고로
밑에 유튜브 링크는 이 비디오를 토대로 글로 정리해서 이 글을 읽는 분들에게 좀 더 이해하기 쉽게 풀어서 설명했습니다.
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